注文住宅の「つなぎ融資」と「分割融資」って何？土地購入から建てる時の必須知識

「土地を買って注文住宅を建てたい！」そう思い立ったとき、最初に知っておくべき重要なお金の話があります。

それが「つなぎ融資」と「分割融資」です。

一見難しそうな言葉ですが、土地を購入して家を建てる場合は、このどちらかを利用しないと資金がショートしてしまうリスクがあります。

勇者ヒヨコ

住宅ローンを1回契約すれば家を建てられるってわけじゃないんだよね？

聞きなじみのない言葉で良く分からないんだ・・・

賢者オウル

案ずることはないぞ

一度理解すればまさしく文字通りの仕組みだということが分かるはずじゃ！

ヒヨコくんのように「今までそんな言葉聞いたことないよ」という方も少なくないと思います。私も住宅ローンの話を工務店からされたときに初めて聞きましたし、調べても全く違いがわかりませんでした・・・

しかし、ご安心を！この記事では、初心者の方に向けて「なぜこれらが必要なのか」「2つの仕組みの違い」を分かりやすく解説します！

また、「つなぎ融資」と「分割融資」を理解するには住宅ローンの概要を知っておいた方がすんなり理解できると思います。こちらの記事で概要を解説しています！

1. なぜ「つなぎ融資」や「分割融資」がないと土地から家を建てられないのか？

結論から言うと、一般的な住宅ローンは「家が完成して引き渡されるタイミング」でしかお金が降りないからです。

建売住宅や中古マンションを購入する場合は、物件の完成時に代金を一括で支払えば問題ありません。しかし、土地を買って注文住宅を建てる場合は、完成までに複数回の支払い（着工金や中間金）が発生します。

このように、家が完成する前の「着工金」や「中間金」の時点で、数百万円〜数千万円単位のまとまったお金が必要になります。

手持ちの自己資金（キャッシュ）だけでこれらを支払える人はごく稀です。そこで、「住宅ローンが本格的に降りるまでの間、一時的にお金を借りるための仕組み」として「つなぎ融資」や「分割融資」が必要になるのです。

「つなぎ融資」とは、住宅ローンが実行されるまでの間、金融機関から無担保で一時的に借り入れを行う短期ローンです。

住宅ローンが実行されたら、そのお金でつなぎ融資を一括返済し、そこからは通常の住宅ローン返済が始まります。

賢者オウル

「借金を借金で返す」というやつじゃな

ものすごく簡単に言うと、住宅ローンが融資されるまでに足りなくなってしまうお金を別のローン（つなぎ融資）を契約することで賄うのです。文字通り、住宅ローンの融資まで「つないでくれる」のが「つなぎ融資」になります。

「分割融資」とは、本来1回で実行される住宅ローンを、土地購入時・着工時・引き渡し時などのタイミングに合わせて複数回に分けて借り入れる仕組みです。

つなぎ融資のような「別の短期ローン」を組むのではなく、1つの住宅ローンを小分けにして実行するイメージです。

勇者ヒヨコ

住宅ローンってみんなこういう仕組みなのかと思ってたけど違うんだね！

賢者オウル

それどころか、実は「分割融資」を取り扱っている金融機関は少ないんじゃ・・・

住宅ローンを金利の高さだけで単純に比較できないのはこういった理由もあるのじゃよ

通常の住宅ローンは家を建てた最後に融資されますが、「分割融資」は文字通り支払いタイミングに応じて「分割して」融資が行われます。「つなぎ融資」は2つのローンを組むイメージでしたが、「分割融資」はあくまでも融資が分割されているだけであり、1本の住宅ローンになります。

「分割融資」は融資のタイミングが分かれていることから、返済が始まるのは最初の融資（土地購入時の融資）からというのも大きな特徴です。

メリット：住宅ローンと同じ金利が適用されるため、つなぎ融資に比べて金利負担が抑えられることが多い。
デメリット：取り扱っている金融機関が少ない。また、融資が実行されるたびに抵当権の設定や手続きが必要になり、登記費用や司法書士への報酬が増える場合がある。

2つの違いを表でまとめました。